办案实践中,常常接到咨询“借用朋友、亲戚的名义去买车、买房,房产和车辆被转卖他人或被法院执行、不配合过户、出资人拒赔贷款怎么办”等问题。购置房产、车辆是每个家庭的重要经济活动,受限于贷款、限购政策等各种因素,在很多人看来,借名购房、购车可“巧妙”解决难题,殊不知借名买车、买房暗藏诸多法律风险,实践中并不乏骨肉至亲为此对簿公堂的案例。
【案情简介】包某主张“在购置房屋时,包某的单位准备开展集资房屋认购,为降低贷款成本,包某借用陈某的名义购买房屋,房屋暂时登记在陈某名下,购房的相关费用由包某支付、相关凭证由包某持有、房屋由包某及家人居住使用。包某起诉要求确认房屋系包某所有。陈某未出庭应诉答辩。
【裁判观点】法院审理认为不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。包某主张其出于规避贷款政策的考虑,与陈某口头商量借陈某的名义购买房屋,陈某仅是权属证书登记的名义权利人,但被告陈某缺席,无质证和答辩意见。包某所称的从2010年8月开始还贷的款项并不完整、连续。现有证据虽然能证明原告与涉案房屋原权利人、被告陈某存在一定的资金关系,原告也持有署名为被告陈某的涉案房屋交易的相关税费发票原件,但是现有证据并不能证明原、被告之间具有“借名买房”的约定,因此双方之间缺乏“借名买房”合意及支付全部涉案房款的证据,故原告主张确认涉案房屋所有权归其所有,并要求被告配合办理产权过户变更登记的诉请,法院不予支持。至于原告与被告之间的资金关系,双方可另寻合法途径解决。
【案情简介】王某的丈夫杨某与苏某系同窗好友,2019年下半年,杨某与苏某相约购车,因苏某在法院有执行案件尚未结案不能办理按揭贷款因此借用王某身份购车。11月王某订购黑色大众途观L一辆,办理按揭贷款等相关手续并提车。12月王某再次订购白色大众途观L一辆,合同签订当日支付首付款及相关费用,其余款项向金融机构申请汽车消费贷款。王某于当日提车后,当晚苏某即占有、使用该车,并持有购车合同、车辆合格证、贷款合同、购车发票、保险单据等购车凭证原件及两把车钥匙。王某每月归还两辆车辆的按揭贷款,苏某按月将白色大众途观L的贷款支付给王某。2020年3月起苏某未按时转账给王某还车贷,贷款公司向王某发送催款函并拟起诉王某。王某遂起诉至法院要求苏某返还白色大众途观L车辆。
【裁判观点】第一,车辆借名购车事实是否存在:法院审理认为从车辆的使用情况、购车资金来源、是否达成过借名购车的合意来看,本案王某与苏某虽未签订过书面协议,但苏某借用王某身份购车具有高度可能性,因此,本院确定苏某借用王某身份购车事实存在,苏某向王某支付过购车款13万元。
第二,案涉车辆所有权如何确定:法院认为民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,不得违反法律,不得违背公序良俗。《中华人民共和国居民身份证法》第十六条规定,有下列行为之一的,由公安机关给予警告,并处二百元以下罚款,有违法所得的,没收违法所得:(二)出租、出借、转让居民身份证的;……。本案苏某借用王某身份购买车辆的行为,违反了关于身份证不得出借的规定,扰乱了身份证管理的公共秩序。《中华人民共和国道路交通安全法》第九条第一款规定,申请机动车登记,应当提交以下证明、凭证:(一)机动车所有人的身份证明;(二)机动车来历证明;(三)机动车整车出厂合格证明或者进口机动车进口凭证;(四)车辆购置税的完税证明或者免税凭证;(五)法律、行政法规规定应当在机动车登记时提交的其他证明、凭证。上述规定表明,机动车应登记在所有人名下,否则,机动车登记制度将丧失其意义,机动车管理亦将陷入混乱。苏某借用王某身份购买车辆的行为将导致“车户分离”,违反机动车登记的规定,构成对机动车登记管理公共秩序的损害。同时,苏某自认因其在法院有执行案件尚未结案不能办理按揭贷款因此借用王某身份购车,该行为亦属于双方恶意串通,损害第三人利益的情形。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。第一百五十七条规定,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,苏某借用王某身份出资购买机动车的行为无效,案涉车辆应由王某所有,苏某应将案涉车辆返还王某。
1.出资人(实际权利人)为顺利办理贷款或享受较低利率贷款政策
出资人因个人资信、年龄等问题无法在银行办理贷款,故借用他人名义购车/房,便于顺利办理按揭贷款,节省购置成本;
或者出资人名下已有其它房产,为享受首套房较低的贷款利率而借用他人名义购买。
2.隐藏个人资产
部分出资人为隐藏真实的个人资产信息,选择以他人名义购房/车,将资产登记在他人名下。
3.规避法律、政策等限制性规定
一些地方出台了一些限购政策,设置了一些购买的门槛,很多不具有购买资格的人,采取了借名购买的方式,进而规避法律、政策的限制性规定。
4.享受单位团购房、团购车等特定的优惠条件
部分企业给予员工福利,获取到低于市场价给员工团购房、团购车的资源,出资人为了获得优惠而借用企业员工的名字来购房/购车。
(一)出资人(实际权利人)可能面临的法律风险
出资人没有在房屋/车辆的权证上署名,如果出借人(名义权利人)存在以下情形时,出资人可能面临相应法律风险:
1.出借人否认“借名事实”,发生纠纷时难以证明“借名”的合意及真实的权属。借名通常是在亲友之间,双方关系密切相互信任,极少有签订书面协议的情况。当出借人否认借名关系时,借名人需自行举证证明双方存在借名事实。
2.出借人未经出资人同意,擅自处分房屋/车辆。
第三人基于对于所有权登记的信任,与出借人订立买卖合同,支付了合理对价使得房屋/车辆所有权转移至善意第三人名下;或出借人擅自在房屋上设立了抵押权,限制了出资人处分自身资产……为维护交易稳定和安全,法律保护善意第三人的取得,此时出资人仅能向出借人追偿。
3.出借人离婚,房屋/车辆被作为夫妻共同财产分割;或者出借人死亡,房屋/车辆被作为遗产继承。
4.出借人陷入债务等法律纠纷,登记在名下的房屋/车辆被法院查封、拍卖。
5.出借人不配合办理过户手续,导致出资人无法实质享有房屋/车辆真实所有权,亦无法处分自身资产。
(二)出借人(名义权利人)可能面临的风险
1.出资人还贷不及时或资金链断裂,出借人可能存在债务被追索的风险,比如因断供导致被起诉至法院、贷款逾期影响征信记录等,导致出借人的资信受到影响。
2.借名买车中,如车辆发生交通事故的,出借人如有过错的,可能被作为共同被告起诉、承担相应的侵权赔偿责任。
《民法典》第一千二百零九条 因租赁、借用等情形机动车所有人、管理人与使用人不是同一人时,发生交通事故造成损害,属于该机动车一方责任的,由机动车使用人承担赔偿责任;机动车所有人、管理人对损害的发生有过错的,承担相应的赔偿责任。
1. 签署房屋/车辆代持协议,留存好借名的证据。
委托律师拟写房屋/车辆代持协议,对借名的事实及所有权的归属、所有权证的交付、转移登记、归还贷款等事宜进行明确约定。同时,留存好双方就借名之事的洽谈等沟通记录,避免发生纠纷时陷入被动。
2.充分了解欲购房屋/车辆的性质,明确借名购买是否违反法律、政策性规定,避免代持协议无效。
借名前,出借人应充分了解欲购房屋/车辆的性质,借名购买是否违反国家政策性规定,避免代持协议无效,双方的权益受损;
当遇到亲友借名买车时,要核查借用人是否取得驾照、所购车辆是否存在安全隐患、是否通过车检、是否购买交强险等信息后,再慎重作出决定。
3.出资人自行保管房屋/车辆有关的材料,并实际占有使用房屋/车辆。
妥善保存买卖合同、购买凭证、收据、发票、公共维修基金缴纳凭证等原始凭证。保管好实际使用房屋/车辆的证明材料,如物业费缴费证明、水电费、车辆投保的保险单、车辆维修保养记录等。
4.代持协议中约定严格的违约责任。
针对出借人的违约行为(包括否认借名事实、擅自处分房屋/车辆、设置抵押权、房屋/车辆被查封、不配合过户等)、出资人的违约行为(包括拒还贷款、不当使用车辆导致出借人被起诉或承担责任)约定严格的违约责任,增加双方的违约成本,避免损失的扩大,增加追偿的难度。
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