裁判摘要
（2019）最高法民再97号，饶国礼与江西省监狱管理局物资供应站等房屋租赁合同纠纷案《民事判决书》。
江西省监狱管理局物资供应站再审的主要事实和理由为:
一、《租赁合同》合法有效。
（一）案涉房屋是在合同订立时处于危房状态，还是在实际使用时处于危房状态，是本案需要厘清的关键。危房的加固维修义务，通过当事人的合意进行转移，法律亦无禁止。案涉房屋通过加固修复消除安全隐患后就不再是危房，物资供应站并没有“带病出租”案涉房屋，不存在与法律法规的效力性强制性规定相冲突的情形。且饶国礼委托的施工图设计人在其出具的《宾馆（原江西省监狱局办公楼）装修工程结构维修改造设计施工图说明》也认可，案涉房屋经过加固维修后就不应该属于D级危房。
（二）案涉房屋具有利用价值。即使是D级危房，也具有可修复性。《城市危险房屋管理规定》第十七条规定，“房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理”。住房和城乡建设部办公厅于2018年3月28日发布的《农村危房改造基本安全技术导则》（建办村函〔2018〕172号）第三条规定，“本导则所称危房改造包括农村危房拆除重建和加固维修。C、D级危房依据《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》确定。应因地制宜开展C级危房加固维修，D级危房确无加固维修价值的，应拆除重建。”上述条款表明加固维修是通用措施，拆除重建是例外措施，法律法规不存在凡是D级危房就应当拆除的强制性规定。
（三）本着兼顾效率的原则，依据赣建设技字〔2010〕13号文件“如贵局要改变该办公楼的使用功能，应结合改变后的使用功能，采取进一步的加固措施（为节约资源，可与上述加固措施一并实施到位）”的意见，双方约定，加固修复与酒店装饰装修一并进行，由承租方进行加固修复，“加固方案应事先递交并经出租方书面许可”，加固工程方案须经报批、建设、验收，表明物资供应站并未忽视人身安全和公共安全，没有过错。
二、案涉房屋施工属于特殊的危房加固类，设计人、施工人需要专门资质，设计施工均应特别注意、专门防范。案涉危房在加固过程中倒塌，与设计、施工瑕疵关联，物资供应站没有过错。原审判决认定案涉房屋倒塌系多种原因导致，物资供应站、饶国礼均存在过错，该认定错误。
（一）案涉房屋自2007年评定为D级危房后，至2011年在加固施工中倒塌，期间历经3年风雨，没有自然倒塌。
（二）任何建筑物随着时间的推移，毁损是必然的，但通过科学手段，延迟毁损是可能的。案涉房屋于2011年1月3日前即已移交饶国礼，在饶国礼发包的加固工程施工中倒塌，原因应由饶国礼举证，如果原因无法查明，依法应由饶国礼、永祥公司承担连带责任。
（三）房屋危险等级的评定，已蕴含房屋年久失修因素，危房加固方案就是针对案涉房屋的危险等级而制定。危房的加固改造，不同于一般的房屋建筑施工，设计单位、施工单位应当制定安全有效的防范措施。因此，案涉房屋垮塌之时处于饶国礼发包的房屋加固施工期间，垮塌的原因应当由饶国礼从设计、施工等方面查找。饶国礼放弃对设计单位、施工单位的追责，主张物资供应站欺诈，违背诚实信用原则。
三、原审判决对物资供应站主张的租金损失未予支持，认定事实错误，适用法律不当。
（一）案涉《租赁合同》包括了加固修复与酒店经营两项内容，饶国礼承担的是加固修复和给付租金义务。物资供应站已按约交付房屋，饶国礼已开始履行合同约定的加固修复义务。因此，合同已在履行之中。
（二）《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定是对意思自治、诚实信用等原则与公共安全冲突的平衡，并未认定该类民事行为当然无效，而是赋予承租人解除权。案涉房屋消除安全隐患后，可以确保租赁物达到商业房产使用标准，就不存在上述法律规定的解除事由。
（三）租金损失4394880元由两部分构成，一是物资供应站与饶国礼的租金损失3856320元，二是物资供应站与南昌洪都农村商业银行股份有限公司（原南昌市洪都农村信用合作社、以下简称洪都农商行）的租金损失538560元。房屋倒塌时，物资供应站与洪都农商行的租赁合同尚在履行中，因案涉房屋倒塌该租赁合同被迫终止。洪都农商行向物资供应站应支付的租金亦是物资供应站的可得利益，一审法院酌定为3年租金损失，计538560元，并无不当。原审判决将两笔租金作为一笔处理，认定物资供应站与洪都农商行签订的《租赁合同》尚未实际履行，显属错误。
裁判理由
