云南海泰廌合律师事务所 覃洪
2020年,在新型冠状病毒疫情影响下,许多商户在春节期间受到很大影响。近日,微信朋友圈流传:一位好房东主动为其租户减免了2个月的租金,并表示将与租户“共度时艰”,该房东主动减免租金行为受到广泛关注和点赞,甚至有的地方政府也主动出台政策减免中小企业房租和号召房东减免租金。
1月30日,广东省公寓管理协会发出《致全省业主(房东)的减租倡议书》,建议所有业主(房东)2020年2月1日-2月29日免租一个月,3月1日-4月30日租金减半两个月;同时倡议,住房租赁行业经营者在接受业主(房东)减免租金政策的同时,以实际行动惠顾受疫情影响的租客。
“疫情无情人有情 恳请房东免租”,被大量网友转发和点赞,那么疫情期间,是否一定需要给租户免租?。
首先,我们要求减免租金或减租的理由是什么?理由就是新型冠状病毒疫情影响以致于经营或者生活困难。该理由是否成立能成为法律上的理由?
《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
租赁合同是租赁人与承租人之间协商一致达成的合法、有效的合同,双方均受约定约束,应当按照约定诚实履行合同。
同时《中华人民共和国合同法》第一百一十七条:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。
本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
那么,新冠肺炎疫情是否属于不可抗力事件?
不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。一般典型的不可抗力情形常见有:
(1)自然灾害,具体包括地震、海啸、台风、洪水、泥石流等;然而,并非一切自然灾害都能作为不可抗力而成为免责理由,一些轻微的、并未给当事人的义务履行造成重大影响的自然灾害,则并不构成。
(2)社会异常事件,如战争、武斗冲突、骚乱、暴动等。
(3)政府行为,如管制、禁令等。
当然,这些客观情况在具体的一个合同中是否构成不可抗力,仍需具体分析,不能一概而论;
概括来讲构成不可抗力,需要满足如下两个条件:
(1)主观要件是不能预见,不以人的意志转移;
(2)客观要件即达到“不能避免、不能克服”的“客观情况”。
当前发生的新冠肺炎疫情是否系不可抗力事件?具体剖析如下:
(1)新冠肺炎疫情归属于“突发公共卫生事件”。
目前,国家卫健委将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防、控制措施;广东省根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》,启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。
而根据《突发公共卫生事件应急条例》的规定,突发公共卫生事件是指突然发生,造成或者可能造成社会公众健康严重损害的重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒以及其他严重影响公众健康的事件;也就是说在主观上我们无法预见,在客观上,我们也不能避免、不能克服的客观事件。
(2)新冠肺炎疫情与“非典”疫情类似,而“非典”已经被认定为不可抗力事件。
根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》2003年6月11日(法〔2003〕72号)的描述:“因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《合同法》第117条和第118八条的规定妥善处理”。
也就是说,“非典”疫情属于不可抗力事件。
根据国家基因组科学数据中心发布的数据,新型冠状病毒与SARS病毒基因组序列相似度为80%。
目前,新冠肺炎疫情是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在,其性质属于法律上规定的不可抗力事件。
那么,新冠肺炎疫情,是否符合租赁合同履行中的【不可抗力】条款适用?
要适用不可抗力条款,我们需要仔细理解《中华人民共和国合同法》第一百一十七条,它适用有一个前提:
即不可抗力事件,导致合同履行不能时,才能成为部分或者全部免除责任事由。
综上,新冠肺炎疫情属于合同履行中的不可抗力事件,个人还需要根据自身的租赁合同履约情况判断是否适用,且基于对合同履行或目的影响,而决定是否减免租金。
“疫情无情人有情,共度时艰”,我们倡导协商以公平合理的分担责任,共度难关。
云南海泰廌合律师事务所 覃洪
2020年2月10日