2020 年5 月28 日召开的十三届全国人大三次会议中通过的《中华人民共和国民法典》(以下简称“《民法典》”)首次确立了居住权制度。何谓居住权?在《民法典》中对居住权的描述是:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”也就是所有权人外的其他人对所有权人的住宅享有的居住的权利。
从居住权的诞生来看,最早的居住权应当可以追溯到罗马时期,属于传统的“人役权”,只能以遗嘱的方式为特定主体而设立,不可继承与转让,目的是保障特殊主体的生活需要,使其住有所居、老有所依。该权利的设立充满了人文关怀气息。此时的居住权适用范围较为狭小,仅适用于部分家庭成员,特别是继承权被剥夺的寡妇和未婚嫁的女儿。后大陆法系和英美法系国家在不同程度上继承、发展了罗马法中的居住权。在法国《民法典》中,居住权的范围扩大到了居住权人的近亲属,包括现设立居住权再成家的居住权人家属也可以享有居住权。在德国《民法典》中,居住权有与法国不一样的发展方式,德国的居住权打破了“扶危济困”的圈子,德国法律人士似乎认为“不得转让和不得继承”是居住权的一大缺陷,于是在1951年制定了《住宅所有权与长期居住权法》,允许居住权市场化,允许居住权以合同方式有偿设立允许居住权的转让,赋予居住权收益权能,除了大陆法系对居住权的继承外,英美法系部分国家在一些规范制度中也有所体现,如英国的《家庭法案》以婚姻住宅权的形式保障非所有权方配偶的权益,美国的终身地产权制度也发挥着类似于德国“长期居住权”的作用。在该制度下,所有权人能够将不动产的居住权利作为一种交易标的以换取生活资金,这一利用居住权的现代化方式赋予了居住权经济性价值。可以看出无论是海洋法系还是大陆法系,对居住权的探讨均经久不衰,自然对我国也颇有影响。
梁慧星教授认为:第一,居住权制度是欧洲早期为解决丧夫女性群体的居住问题特设,现已过时,没有存在的必要; 第二,我国相关法律已有夫妻相互继承、子女赡养父母等规定,故父母居住问题已有法律保障; 第三,离婚后有需要物质帮助的一方完全可以通过其他方式解决,设立居住权适得其反; 第四,居住权的适用范围极其狭窄,无需通过创设一种新的物权和一个新的法律制度来规制;在钱明星教授看来,居住权能发挥房屋的效用,平衡房屋的利用价值;王利明教授在此基础上提出居住权还具有完善住房保障体系、保障居住权益的功能;刘阅春教授提出社会保障制度与家庭保障制度功能不可相互替代,居住权具有市场外的功能能够弥补现有制度带来的不足。可以看出我国法学界对居住权的争论十分激烈,难以形成共识,表现与法律层面就是居住权早在2000年在全国人大起草《中华人民共和国物权法》草案时就在该草案中规定了居住权制度,但经过七年的讨论争议,2007年正式出台的《中华人民共和国物权法》中却删除了关于居住权的规定。而后又经过十三年,直至《中华人民共和国民法典》正式出台居住权制度才被我国正式确立,直至此时关于居住权在我国是否有必要存在的讨论才逐渐偃旗息鼓。同时居住权制度在我国的正式确立又带来了新一轮的讨论,那就是我国的居住权应当是什么样的居住权?一部分法律界人士认为居住权在我国应当保持最原始的面貌,以扶危济困为居住权的唯一标准,即仅可以遗嘱方式为为可能失去住房的特殊群体设立居住权,将其他群体排除在外。与之相对的观点认为居住权现今已经不再是罗马法时期的居住权,其内涵外延都已经有很大的发展,在引入我国时可以再进一步,应当不仅允许某些特殊群体享有居住权,另外可以允许所有权人向任何人以有偿方式设立居住权,并且允许居住权人转让居住权,发挥居住权的社会保证作用之外再进一步发挥其市场经济作用以应对我国当下住房短缺和房价较高的局面。
最终在我国落地的居住权制度以合同设立为主,以遗嘱设立为辅;以无偿设立为原则,以有偿设立为例外;以保证特殊群体的生活保障为出发点,兼顾社会房产资源的更高效利用。是一种将英美,德法的居住权制度融合进我国社会现状的居住权制度。
居住权制度能够使得房产这一紧张资源最大限度达到“物尽其用”。但是不能忽视其制度存在的一些不足,譬如,关于居住权设立人和居住权人之间的权利义务的界定和划分,现有法律规范没有予以规定;居住权制度在其内在属性上与婚姻家庭与继承法之间存在天然的联系,但是此次立法并未将居住权与继承法等有关法律相衔接。囿于居住权法律制度在《民法典》中所占条文篇幅并不多,仅仅数条并不能
详尽的对该制度进行安排,且法治的进步不是一蹴而就的,需要循序渐进的发展,居住权制度亦需要在今后的实践中通过各种方式予以丰富和完善其内容。