民商事案件代理等服务中心

买受人黄某通过中介看中了出卖人胡某的房子后，中介方在征得出卖人胡某同意后，买受人黄某即将5万元交付给中介方，双方未明确5万元款项性质；次日，中介方联系了出卖人胡某，在微信中发送信息“定金付了之后等她（买受人）这个月底前首付款到位后就通知你（出卖人）上来办过户手续”，同时中介方将5万元转到出卖人胡某提供的银行卡上，同时，中介方以自己的名义代胡某出具了一张“收条”给买受人黄某，黄某收取了该收条，该收条上载明：“今收到黄某购买位于通州市××区××北路××3-2-217房屋定金人民币伍万元整（￥：50000.00），该房产成交净价为人民币贰佰壹拾万元整（￥：2120000）。此据（代）收款人：杨某（公章）”。

2个月之后，黄某因个人原因无法与出卖人签订房屋买卖合同，要求出卖人返还已付款5万元。买卖双方就该款项返还数额问题多次协商未果，买受人黄某以付款真实意思为订金而非定金为由诉至法院要求出卖人胡某返还人民币5万元。法院认定该5万元付款为定金，判决驳回黄某诉讼请求。

《民法典》第五百八十六条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

该规定从《民法典》立法体系看，“定金”被安排在“《民法典》合同编第八章违约责任”项下，故“定金”应做“违约定金”理解，即一方一旦发生违约行为，就要承担该“定金”对应的违约责任。

深刻理解“定金”的法律意义可从法律特征和作用性质两方面入手：

1、法律特征上，定金具有：

（1）从属性。

定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。

（2）实践性。

定金是由合同当事人约定的，但只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。

（3）预先支付性。

只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到担保的作用。因此，定金具有预先支付性。

（4）双重担保性。

即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金;而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。

2、作用性质上“定金”具有以下作用：

（1）担保合同履行，属于债的担保。

（2）证明合同成立。具有相对独立性。

（3）有预先给付的性质

（4）定金属于违约定金

订金则等同于预付款，是产品或劳务的接受方为表明自己履行合同的诚意或者为对方履行合同提供一定资金，在对方履行合同前率先向对方支付的部分价金或劳务报酬。实践中，订金有预付金、诚实信用金等种种别名。订金不属于《民法典》规定的“违约责任”，不具有担保合同履行的法律效力，不适用“定金”法律规则制度。故一字之差，法律意义差别巨大。

本文案例提示：合同签署和履行过程中，需注意“定金”法律规则的成立和适用。

在未签订房屋买卖合同，买受人即交付“定金”的，需注意：该笔“定金”的支付应以书面形式约定；书面约定应有“定金”字样，或虽未有“定金”字样，但约定了定金罚则；且该定金实际交付。

在未签署定金协议的情况下，可以从哪些方面去判断“定金合同”效力呢？

一是买卖双方微信聊天记录，对于该笔款项的描述是否为“定金”，是否就房屋的出让总价、款项支付、办证期限达成合意；

二是买卖双方是否对“定金”的定义、“定金罚则”含义予以确认；

三是定金是否实际支付，“收据”中是否载明该笔款项是就该房屋买卖支付的“定金”。以上证据材料需要买卖双方及时保存，防止丢失。