导言
疫情持续和反复影响了不少人的收入及预期。国内、国际经济持续低迷,交易量严重萎缩,失业人员陡增,为刺激消费,国内存贷利率普遍下行,经营贷利率创历史新低,但受“房屋只住不炒”政策的影响,购房贷款利率相较以往并没有大幅“松绑”,仍处高位。
为缩减开支,部分房主提前还房贷的意愿强烈,加之房贷与经营贷之间的利率差,又进一步触动了一些手里没有现金的房主欲通过用更低成本的经营贷款“置换”房贷以降低成本。
为此,不少中介机构也趁机涌入,做起了“套利”参谋,甚至部分中介机构还直接承诺代办并从中收取服务费。
“那问题来了,用低成本经营贷“置换”房贷,真的可取吗? 风险谁来担?”
据悉,当下因为经营贷贷款利率普遍低于房贷,不少贷款中介会在推销业务过程中暗示其中“套利”的机会,也有购房者主动寻找相应操作渠道。这一模式在过去炒房客加杠杆炒房时曾盛行一时,甚至不少刚需购房者还会通过成本更高的消费贷补足首付款。
但值得注意的是,前述这些资金都属于国家监管的禁止“违规进入楼市”的资金范畴。一旦被贷后追踪“识破”,贷款将被提前收回,情节严重的还将面临失信风险。而在“套利”游戏中,部分中介机构是通过买空壳公司与银行工作人员“勾兑”获取贷款审批的,还可能涉嫌骗贷,房主、中介机构、银行工作人员都有可能构成贷款诈骗。这些风险应该说都是大多数购房都知晓的“大众”风险。但在整个操作过程中,还有很多您不大清楚的潜在风险。
下面,小编就来一一介绍一下经营贷“置换”房贷过程可能面临的潜在风险。
一、为了帮助读者搞清风险点,我们先来了解一下经营贷“置换”房贷的通常做法:
通常情况下经营贷置换房贷有①通过自有或过桥资金垫资实现还清房贷后,继续还利率更低的经营贷或②直接将正在还按揭的房屋进行二次抵押,以经营用途申请一笔贷款两种方式。
从正常的贷款条件来看,二者均需要借款人名下有房+公司,其中二次抵押一般要求按揭偿还18个月以上。
而经营贷置换房贷一般需要经过以下流程:个人携带身份证、不动产权证书等资料去银行申请经营贷→中介补充材料→银行根据情况出具批贷函→个人(通过中介)找垫资公司还清按揭→解除房贷抵押→银行经营贷放款→个人还清垫资并开始还经营贷。
相比之下,二次抵押的流程更为简单:个人有房产申请二次抵押经营贷款→银行审核放款→个人拿资金还清按揭并开始偿还经营贷。
二、两者的区别主要在于:
经营贷置换房贷流程更繁琐,而且成本和风险更高,中间涉及高成本的社会过桥资金;而二次抵押贷流程更简单,但因为资金名义上不能用于偿还房贷,所以需要一定的“掩护”。
正是因为需要“过桥”、“掩护”等来规避“资金违规进入楼市”的政策风险,在办理相关手续过程中的民事及刑事风险也就自然而然地形成了。具体在于:
首先,这样的置换操作系“违规”您是明知的;可能导致您与中介机构签署的合同被认定为无效(即不受法律保护)。
其次,“壳公司”不是您的,账户也不由您来控制。因此,新的贷款到了“壳公司”可能“假戏真做”,被以“货款”的名义吃掉(通常经营性贷款的基础合同关系大多都是买卖合同关系)。
再次,中介机构提供给您的过桥资金一般都是以一个自然人的名义借给您的个人借款,形式上属个人与个人的民间借贷关系,而面上却与这家中介机构没有任何关系,但过桥资金的高额利息是少不了的,有的还要加一笔手续费。
至此,如果“壳公司”收到贷款后以“货款”名义吃掉或“跑路”,而您又欠一笔不小的高息过桥资金,结果如何?自然就不用小编多说了吧……
而二次抵押贷款风险也不小,二次抵押的前提依然需要先有一笔过桥资金还了旧贷,但新的贷款性质依然是经营贷(利率低),依然要有“壳公司”接收贷款,再通过一些周转手段“掩护”银行贷后追踪。也将面临和经营贷“置换”方式一样的风险。
结语
假设以剩余300万房贷为例进行初步测算,按照当前利率水平,以经营贷置换房贷确实可以少还约70万元左右的利息。但即便是未发生前述风险,因“置换”违规,一旦被银行追踪到资金用途不实,这笔贷款也会被收回,进而影响个人征信。
资金违规流入楼市一直是监管重点打击的领域。近期各地银保监局开出的相关罚单已屡见不鲜。
因此,小编认为,以经营贷“置换”房贷风险巨大,购房者选择以这样的方式缩减开支并不可取。